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居住用不動産の配偶者への生前贈与とは

 近年、相続税対策としての居住用不動産の配偶者への生前贈与(いわゆる贈与税の配偶者控除)が注目されています。その理由は、一般の贈与の場合は、相続開始前3年以内にされた贈与は、その贈与された価格を相続財産に加えて課税価格として相続税を計算するのですが、配偶者控除を適用した贈与の場合は3年以内にされたものでも、相続財産に加算されず、贈与を受けた財産の価格が2110万円(贈与税の配偶者控除2000万円+基礎控除110万円)以内であれば贈与税も掛からないためです。


【贈与税の価格の算定方法】
土地に関しては国税庁が発表している路線価を基にするの「路線価方式」と固定資産税評価額に一定割合を乗じて計算する「倍率方式」があり、都市部に関しては、ほぼ路線価を基に計算して課税価格を算出します。
・家屋に関しては固定資産税評価額と課税価格として計算します。


【贈与する場合は現金より不動産の方が有利って本当?】
 不動産を贈与する場合の評価額は上記の通り路線価を基に算定するのが一般的ですが、その路線価はおおよそ時価の7〜8割位のケースが多いので、現金はそのまま100%の金額が評価されてしまうので、
不動産で贈与する方が有利と言えます。


【贈与税の配偶者控除の適用条件】
  • 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと。
  • 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産(土地・建物・借地権)であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること。
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること。
  • 過去に同じ配偶者からの贈与について配偶者控除の制度を利用していないこと。
  • 贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までに、贈与を受けた方の住所地を管轄する税務署に申告すること。(控除の結果、納める税額が無い場合でも申告の必要がありますのでご注意下さい。


【夫婦間贈与の特例(配偶者控除)を利用する場合の注意点】
・相続財産が相続税の基礎控除以下が想定される場合
 夫婦間贈与の特例を利用する場合、ほとんどが相続税対策として行うのが多いと思いますが、そもそも
相続税の基礎控除(平成26年12月31日までは5000万円+(1000万円×法定相続人の数)、平成27年以降では3000万円+(600万円×法定相続人の数)まで)以下の場合には、そもそも相続税が掛らないため、生前にこの特例を利用して、配偶者に財産を移しておく実益はあまり無いと思います。
 さらに夫婦間贈与の特例を利用した結果、贈与税が掛からない場合でも、不動産取得税は掛かります。また不動産の名義変更をする場合の登録免許税は相続の場合は固定資産税評価額の0.4%ですが、贈与の場合には2%となります。

事例:登録免許税の計算 固定資産税評価額が2000万円の場合
 
 贈与の場合の登録免許税
 相続の場合の登録免許税
 2000万円×2%=40万円  2000万円×0.4%=8万円

 

【夫婦間贈与で不動産の名義変更をする場合の必要書類】
贈与する側

・贈与契約書又は登記原因証明情報(当事務所で作成)
・贈与する不動産の権利証又は登記識別情報
・印鑑証明書
・贈与する対象の固定資産税評価証明書
・委任状(当事務所で作成)


贈与を受ける側
・住民票の写し
・委任状(当事務所で作成)




 【当事務所の夫婦間贈与による不動産の名義変更登記パックなら】
下記サービスの全て込みで、
司法書士報酬 75,600円(税込)
・夫婦間贈与による名義変更のご相談
・贈与契約書の作成
・登記原因証明情報及び登記委任状の作成
・不動産の事前調査
・不動産名義変更登記の申請代理手続き
・登記完了後の法務局からの登記識別情報等の完了書類の受領
・登記完了後の不動産登記事項証明書の取得
・登記完了後の書類のご郵送
 ご希望の方は、固定資産税評価証明書及び住民票も当事務所で取得することも可能です。


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