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敷金返還請求

 敷金とは、不動産の賃貸借契約締結時に賃借人から賃貸人に交付される金員で、未払い賃料、原状回復費用に関する損害等を控除した残額につき、賃貸借契約終了後、明渡し完了時に具体的に発生する請求権のことです。
 賃貸人としては、賃借人に債務不履行があれば敷金から不履行額を控除した残額を返金すれば良く、敷金は賃借人が土地や建物を明渡すまでの賃借人の全ての債務を担保するため、特約が無い限り、
敷金返還と土地・建物の明渡しは同時履行にはならず、明渡しが先に為されなければなりません
 敷金に関して良くトラブルになることが敷金の返還額です。原状回復費用は敷金から控除されるのですが、では賃借人はどこまで原状回復をしなければならないのか、あるいは賃貸人はどこまで原状回復費用を請求することが出来るのかが問題となります。

<最高裁(平成17年12月16日判決)では>
@通常損耗は、原則「賃貸人の負担」に属すること
A賃借人が通常損耗についてもその原状回復義務を負うためには、賃借人が補修費用負担することとなる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、あるいは賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨が明確に認識し、それを合意内容としたなどのその旨の特約(通常損耗補修特約)が明確に合意されている事が必要であるとしています。

<国土交通省が公表している原状回復をめぐるガイドラインでは>
@原状回復の定義と費用負担区分
 原状回復の定義として、「賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他
通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」としています。
 費用負担区分として、建物・設備の自然的な劣化・損耗等の経過変化(畳・クロス・壁紙・床材等の変色、設備機器の通常損耗による故障等)及び、賃借人の通常の使用により生ずる損耗等の通常損耗(電気製品による電気やけ、家具の設置跡)を補修・修繕する費用は、月々の賃料に含まれるとして賃貸人が負担すべきであるが、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を補修・修繕する費用は賃借人が負担すべきであるとしています。
A原状回復義務の範囲
 賃借人が費用負担を負う場合でも、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当であるとし、また原状回復は毀損部分の復旧であることから、可能な限り毀損部分を限定し、その補修工事は出来る限り最低限度の施行単位を基本とします。

このガイドラインにより原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化しました。また通常使用していることによる汚れ等は原状回復費用には含まれず、敷金から控除することは出来ません。


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敷引き特約・更新料

 敷引金とは、賃貸人が賃借人に対して敷金の一部の返還を要しないという特約に基づく金員の事を言い、関西地区の賃貸物件に多く見受けられます。この敷引金の有効性に関しては裁判所でも判断が分かれており、敷金に関して敷引金があまりに高額な場合は消費者契約法10条に違反して無効であるとは判決も出ています。
 平成23年3月24日に最高裁で敷引き特約の有効性の判断についての判決が出ました。この判例によると、消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は,当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額,賃料の額,礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし,敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には,当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り,信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって,消費者契約法10条により無効となると解するのが相当であるとして、
不当に高額過ぎなければ敷引き特約も有効と判断しました。

平成23年3月24日最高裁第1小法廷判決

 更新料とは賃貸借契約更新の際に賃借人から賃貸人に支払われる金員の事で、賃貸人が返還を要しないものであると言われているものですが、この更新料の有効性も現在裁判所で判断が分かれていましたが、平成23年7月15日に最高裁で更新料の有効性に関する判決が出ました。
 この判決によると、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、
更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らして高額に過ぎるなど特段の事情がない限り、消費者契約法10条に言う「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないとして、有効であると判断しました。
 上記敷引き特約の最高裁判決に続き、消費者にとっては厳しい判決となりました。

平成23年7月15日最高裁第2小法廷判決
 

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